投资血本无归？这个古人都懂的道理，你却没搞懂

 ◎ 作者 | 象姐

20W+粉丝的房产媒体人，游历各国，深谙全球楼市动态，熟知海外购房技巧。

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“ 先知先觉者大口吃肉，后知后觉者啃点骨头，不知不觉者则必须最后掏钱！这是风险投资市场永远颠扑不破的铁律！”

这句话同样适合海外房产投资市场。

美国至少有30%的亿万富豪是从房地产中产生的；澳洲有75%的千万富翁是从房地产投资起家的；中国的比例更高。

不可否认，房地产是创造财富的最好办法之一。房价是由市场的供需关系来决定的，位置才是真正的稀缺资源。那么，我们该如何选择海外房产呢？

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多元的投资世界里，陷阱与机遇并存，顺势而为方可保你立于不败。

关于全球资产配置，对于大多数人来说，已经不再是一个陌生的词汇了，通俗的讲就是在全球范围内，购买并持有各种资产。

“鸡蛋不要装在一个篮子里”，这一古老的智慧也适用于当前资本的全球配置。数据显示，资产配置决定财富管理的成败，财富管理90%的绩效是由资产配置决定的。

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莎士比亚的《威尼斯商人》中安东尼奥也有着相同的理念，他在剧中有这样一幕自白：

“不，相信我 ，感谢的命运，我的买卖的成败并不完全寄托在一艘船上，更不是依赖着一处地方，我的全部财产，也不会因为这一年的盈亏而受到影响，所以我的货物并不使我忧愁。”

很多投资人把所有的资产都投资在国内，海外资产为零，一旦中国经济受到较大冲击和震荡，人民币贬值趋势形成，你所有的人民币资产都会贬值，风险处于不可控状态；

如果你配置了海外资产，此消彼长，不管情况怎么变，你的资产损失都不大，这就是风险对冲。

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尤其是中国房地产的租金回报很低。虽然租房者的视角是租金收入比快速上升，数据显示北京整租一居室租金收入比高达89.5%，也就是说在北京想要整租一套一居室平均下来要花费年轻人90%的收入。

但有机构对全国大城市租金收益率进行了统计，显示一线城市租金收益率只有1.7%，二线城市租金收益率只有2.4%。

11月28日，SOHO中国董事长潘石屹表示中国租金收益率低的都不好意思说，目前SOHO的策略是想用低租金把大家吸引过来，再慢慢把租金涨到合理水平。

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在这种环境下，热爱房产的中国人纷纷把目光投向了海外市场。

最近几年显示国内高净值人群都开始选择海外置业，手里有一些资金的人，也跟随着这些高净值人群的脚步，投身于投资海外房产的浪潮中。

外置业人士有三大类：

● 持续观望至今没有进行房产投资的人；● 早期买了房产赚的盆满钵满的投资者；
● 虽然买了房产，但是一直处于焦虑状态，觉得自己可能买错了，或者错过了好的机会的人。

海外置业投资重点

抛弃“中国房地产投资观念”

既然是投资，那么是否符合自己投资能力就是必然考虑项，但是不代表为了投资去挑一个便宜的，就自认为是“性价比之王”！

所谓性价比，必然是具备一定投资潜力，又符合一定的价格标的，这一类的投资标的，真的是不太多！而我们可以选择的范围，必然是相对性价比合理，绝对不要因为便宜，而去选择一个几乎没有投资价值的房产项目。

- 温莎，投资优质选择 -

说到底，具有投资价值的房产，需要紧跟政策潮流、紧跟发展规划、紧跟区域特性，这在海外投资市场，几乎是一个铁律！

绝大部分投资者是投资海外，小部分自住海外，所以您的选择需要满足的是当地需求，再来才是你的需求，你的需求是什么？是“投资潜力”！

紧跟宏观经济及产业和人口走向

尽管房地产交易看起来很容易，但是最有利可图的机会却很难让人把握，你要学会善于发现和创造机会。

经济强劲，消费者信心旺盛，库存水平低，利率降低，这些宏观经济信号都是一个国家房地产获利的最佳时机。

■ 消费者的信心和强劲的经济令购房者感觉现在是购买的黄金时机；

■ 低利率则促使买家购买更多的房屋；

■ 低库存水平可制造购房者的投标战争。

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每个城市都有自己的产业发展规划，产业发展带动人口的流动，人口流动的方向就是城市发展的方向，要在房产投资中最大获益，跟着城市的产业和人口走，比在市中心的投资更易获益，市中心投资大家都看的懂，都会把未来预期加在房价上，而新城的潜力更大。

投资靠数据和逻辑，而非“博傻”

说麦当劳是餐饮公司，不如说它是房地产巨头，受益于当年精准的商业数据选址，麦当劳在美国消费升级、快餐业发展阻滞的大环境下，仍然是财富500强之一。

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如何投资决策，房产收益才能最大化呢？可以从时间、地点、产品三个维度切入。

★ 时间就是选准一个入市的时机，房地产价格波动是有周期的。如果在一个房地产周期的最高点入市的话，挣钱的可能性将非常小。★ 地点就是地段。至少十年内，无论在哪买房，地段为王，没有地段，一切空谈。位置就是一切。地段，这是房产未来升值的最重要保障。★ 产品就是房子的户型，是僻静的独栋别墅还是设施方便的小户型公寓，都要结合当地客户的购房需求来选择投资。

把握时机，抓住需求

一般来说，房产价值是由以下三部分因素带来的：

• 房产本身的价值；
• 房产带来的盈利能力；
• 未来增长带来的价值。

通常来讲，房产盈利能力越强，房产价值越高，房产的盈利主要来自于房租，一般我们是通过房屋租售比率来衡量一个房子的盈利能力；租售比值越大，房产的盈利能力越强。

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